Défiscalisation – l’erreur de l’investissement locatif

Je vous ai parlé de notre erreur d’avoir acheté un appartement neuf en VEFA dans le cadre de la loi PINEL (ex-Duflot) ? Entre la signature chez le notaire et le moment de la 1re défiscalisation (qui est prévue pour 2018), je me suis rendu compte de cette erreur. Si vous êtes dans ce cas, la suite de mon article va vous intéresser !

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ETAPE 1 : La grosse erreur.

2015 : Après plus de 15 ans de vie commune, ma femme et moi nous décidons à investir en novice. Nous consultons donc notre banquier historique (Crédit Mutuel) pour connaître notre capacité d’endettement. Mon épouse est gendarme et depuis 2006 nous sommes logés gratuitement (avec le recul, nous aurions dû investir à cette date). Le banquier nous conseille une défiscalisation DUFLOT, on trouve ça génial et on signe pour un T2 en VEFA à Strasbourg pour un coût total de 179.400€ dont 14.400€ d’apport personnel. Notre emprunt est donc de 165.000€ sur 15 ans à un taux de 1.80% fixe.
Notre mensualité est portée à 1.100€ avec un loyer plafonné à 600€, nous avons donc un « effort d’épargne » (Un cashflow négatif, quoi !) sans prendre en compte les charges de copropriété qui n’est pas encore créée.
L’appartement est initialement prévu d’être livré en juillet 2017 et nous optons pour un crédit relais où nous ne payons que les intérêts et assurances sur les parties du prêt débloquées successivement, au fil de l’avancée des travaux et jusqu’à sa livraison.

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ETAPE 2 : La prise de conscience

Janvier 2016 : Ma bonne résolution (que je garde toujours !) a été de trouver un moyen de gagner plus d’argent tous les mois. Je cherchais un complément de revenus de l’ordre de 300 à 400€ par mois. En cherchant sur Internet, je suis tombé sur les MLM (Multi Level Marketing) et je me suis laissé convaincre par un réseau (vieux de plus de 15 ans) de vente de produits d’hygiène, cosmétique, et autres. J’ai tenu quelques mois et gagné quelques euros avant de comprendre que le recrutement était le but premier pour vendre des produits trop chers…
J’ai continué mes recherches et le concept de l’indépendance financière est arrivé à moi par des YouTubers comme :
Michael Ferrari
Olivier Seban
Hassan le pro de l’immo
Sébastien D

Je prends alors conscience de l’erreur faite lors de mon 1er investissement : J’ai acheté une dette !

Octobre 2016 : Après beaucoup de doutes, je me décide à faire mon 1er vrai investissement : j’achète une formation de 1.200€ (grincements de dents de ma femme !!!) chez Michael Ferrari : l’académie Esprits Riches.

Devenez riche et financièrement libre

ETAPE 3 :

Je découvre petit à petit les méthodes de ceux devenus « indépendants financièrement », c’est ça que je veux !
J’ai longtemps cherché ma stratégie d’investissement et encore aujourd’hui, ce n’est pas encore vraiment arrêté. Il faut d’abord régler le problème de ma dette de 500€ par mois jusqu’en 2032 !
Tous les indices étaient dans cette formation et j’ai vite compris l’erreur de louer nu un appartement.

1re recherche : Est-il possible de ne pas jouer la défiscalisation PINEL ? Réponse : oui, tant que je n’ai pas commencé à défiscaliser sur ma déclaration d’IR.

2e recherche : Combien rapporte la location d’un meublé à Strasbourg ? Réponse : environ 850 à 900€ par mois. Je creuse le régime LMNP, la fiscalité est tout aussi intéressante ! OK.

3e recherche : Ai-je d’autres leviers ? OUI deux : le mode de location et le crédit immo.

4e recherche : location courte durée : elle rapporte plus mais quid de la gestion, alors que j’habite à Pontoise (95) ?
Mes recherches m’amènent jusqu’à BnBlord, service de conciergerie « all inclusive » de l’état des lieux entrant à la remise en état de l’appartement pour les locataires suivants, les petits travaux de réparation ou d’entretien, et même le rachat et la vente des appartements loués. Pour combien ? 15% du prix de la nuitée.
L’enquête récente sur les locations AirBNB place Strasbourg en 2e position en France après Paris : Y’a du potentiel ! L’appartement étant neuf, je me réfère au règlement de copropriété provisoire pour savoir si je peux pratiquer la location courte durée : Rien ne l’empêche… YES !
L’enquête montre également que l’on peut gagner avec un T2 loué à l’année en courte durée un revenu moyen de 1.300€ par mois. Je commence à rêver !

5e recherche : le crédit
Dans la formation de Michael Ferrari, on parle de modifier ses mensualités. Je m’attarde donc sur les clauses de mon offre de prêt et « découvre » que le crédit relais peut s’étendre jusqu’à 36 mois et pareil pour le crédit immobilier… Résultat ?
– Rallongement du crédit relais jusqu’au mois de mars 2018 (mensualités de 300€)
– Baisse des mensualités du crédit immo à 980€ par mois à compter d’avril 2018.

CONCLUSION :

Je vais avoir jusqu’en mars 2018 pour tester la location courte durée. Tous les revenus seront du plus, puisqu’aujourd’hui je paye les intérets et l’assurance sans toucher de revenu en contrepartie.

En mars 2018, je ferai le bilan de l’activité locative :
1 : ça marche et je continue.
2 : ça ne fonctionne pas aussi bien qu’une location meublée à l’année ? l’appartement est déjà équipé, je change de mode de location pour le louer à l’année.

L’appartement est très bien situé : La construction de la nouvelle clinique Rhéna, réunion de 3 cliniques strasbourgeoises est construite en face de l’immeuble. Une forte demande du personnel hospitalier est probable. Proche du jardin des 2 rives (balades, sport, etc…), à 10mn en tram du centre de Strasbourg, la ligne de tram s’étend vers Kehl (Allemagne), l’arrêt de tram est juste en bas de l’immeuble, j’ai acheté un parking couvert et sécurisé (place que je peux louer séparément si je reviens à de la location longue durée avec un locataire sans voiture)

BILAN :

Initialement, j’ai acheté une dette de 500€ par mois. Avec mes différentes actions résumées ici, je pourrais bien passer à plus ou moins 100€ en positif… Cela sera de toute manière une meilleure solution que de défiscaliser 2500€ par an pendant 12 ans…

N’hésitez pas à partager cet article à vos amis dans ce cas, et à ceux ayant un projet d’achat dans le neuf. Vous pouvez également trouver le lien qui mène à ce podcast YouTube : https://undefi.fr/pinel-la-grosse-erreur/

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